부동산 시장이 계속적으로 변화하고 있습니다. 정부에서는 정책을 통해서 규제를 강화하기도 하고, 완화하기도 하고 있는 시기입니다. 계속해서 바뀌는 부동산 정책 때문에 혼동과 혼란이 생기기 마련입니다. 그래서 이번 시간에는 2023년 1월에 발표한 부동산규제 완화 계획 중 분양권 전매 제한에 대해 알아보고, 전매 제한 대상과 기간, 전매 제한 해체에 대해 알아보겠습니다.
분양권 전매 제한 의미
분양권 전매 제한에 알아보기 전에 부동산 용어를 먼저 정리한 후 들어가 보도록 하겠습니다. 우리나라의 경우 선분양, 후시공으로 아파트를 공급하는 경우가 많습니다. 입주 전까지 입주예정자로 선정이 되어 분양 계약 후 완공 시 분양을 받을 수 있는 권리를 갖게 되게 됩니다. 우리는 이것을 분양권이라고 합니다. 분양권도 권리를 가지고 있고, 그 권리를 양도할 수 있는데 아파트가 완공이 되어 최초 등기일 이전에 매매 즉, 명의변경을 하는 것을 분양권 전매라고 합니다. 쉽게 말하자면 분양을 받아서 이를 시장에 풀지 못하게 하고, 시세차익을 노리는 투자자들이 분양권에 투자를 하지 못하도록 하는 것으로 정부에서 주택법 41조에 의해서 분양권 매매를 제한을 하고 있습니다. 만약 불법으로 분양권을 전매하게 되면 3천만 원 이하의 벌금이나 3년 이하의 징역을 처하게 됩니다. 우리나라는 1981년에 아파트 투기 근절과 실수요자의 주택 마련을 편하게 하기 위해서 아파트 분양권 전매 제한이 도입되었습니다. 지금까지 강화와 완화를 계속해서 반복하고 유지되고 있습니다. 분양권 전매 제한의 적용 기준이 부동산 규제지역과 분양가 상한제 적용지역 그리고 수도권과 광역시 등의 기준에 따라 적용되고 있습니다. 분양권 전매 제한의 가장 큰 목적은 투기 수요를 차단하고, 실수요자의 청약 당첨 확률을 높여 실수요자 중심의 주택 공급이 목적입니다.
전매 제한 대상과 기간
전매제한 대상으로 지정된 것은 투기가열지구, 조정대상지역에서 건설과 공급되는 주택과 분양가상한제, 공공택지 외에 택지에서 건설과 공급되는 주택으로 크게 나눠 볼 수 있습니다. 분양가 상한제 적용 부분은 공공택지와 민간택지로 나눠서 볼 수 있는데, 수도권 투기과열지구에 공급하는 아파트 분양가가 인근지역 주택 매매 시세대비 비율에 따라서 10년까지 분양권 전매가 제한이 됩니다. 특히 수도권의 경우 분양가 상한제 아파트는 2년에서 5년 동안 실거주 의무기간이 있기 때문에 임대를 줄 수 없어 사실상 실거주만 분양을 받을 수 있게 됩니다. 세부적으로 보게 되면, 먼저 수도권의 공공택지와 민간택지로 나눠서 보겠습니다. 공공택지는 투기과열지구와 그 외 지역으로 볼 수 있는데, 인근지역 주택 매매가 대비 100% 이상 분양가인 주택이 투기과열지구에 있을 경우는 5년, 그 외 3년의 전매 제한이 있고, 80에서 100%의 분양가는 투기과열지구 8년, 그 외 6년으로 제한이 됩니다. 80% 미만의 분양가는 투기과열지구 10년, 그 외 8년으로 제한됩니다. 민간택지의 경우 100% 이상의 분양가는 투기과열지구 5년, 80에서 100% 분양가는 8년, 80% 미만 분양가는 10년으로 전매 제한이 됩니다. 수도권 외 지역은 분양가 상관없이 공공택지는 투기과열지구 4년, 그 외 3년이고, 민간택지는 투기과열지구가 3년으로 전매제한이 됩니다.
전매 제한 해제
정부에서는 1월 3일 부동산 규제 완화 계획을 내세웠습니다. 먼저, 서울 강남구와 서초구, 송파구 그리고 용산구를 제외하고 투기과열지구, 조정대상지역 해제와 분양가 상한제 해제를 발표했습니다. 수도권지역의 분양권 아파트 전매 제한을 최대 10년에서 3년으로 축소했고, 비수도권의 분양권 전매 제한 역시 최대 4년에서 1년으로 축소될 예정입니다. 분양가 상한제 아파트 실거주 의무가 기존 2년에서 5년이었지만 이 부분도 폐지가 되었습니다. 그래서 이제는 분양권을 매수하고 나서 전세나 월세처럼 임차를 할 수 있게 되어 부동산 시장이 활발해지지 않을까 싶습니다. 분양을 받아서 중도금 대출을 받았을 때 12억 원 이상이면 중도금이 어려웠지만 이제는 12억 원 이상 분양가도 중도금 대출이 가능해졌습니다. 또, 기존에는 1개의 주택을 소유하고 있는 경우에 주택을 청약받게 되면 기존의 주택을 처분하는 것이 의무적이었지만, 개정이 되면 1 주택 소유자가 청약에 당첨이 되어 분양권을 가지고 있어도 기존 주택 처분의 의무 역시 폐지될 예정입니다. 투기과열지구, 조정대상지역 해제와 분양가 상한제 적용 지역 해제는 2023년 1월 5일부터 적용이 된 상태이고, 나머지 부분들의 대해서는 2023년 3월에 주택법 시행령이 개정되면서 조금 더 구체적이고 자세하게 나올 예정입니다. 주택법이 개정되면 소급적용이 가능해 실제적으로 전매제한이 풀릴 것으로 볼 수 있습니다.