최근 뉴스에 역전세와 전세사기에 관한 것이 자주 나오고 있습니다. 전세사기 방지하기 위해 나온 앱도 있고, 전세보증반환 보험 등 피해를 최소화하기 위해 여러 가지 방법이 나오고 있지만 아직도 피해는 여전한 것 같습니다. 피해가 내 가족이 될 수 있기 때문에 피해를 막기 위해서 임차권등기명령신청이 무엇인지 조건이나 신청방법, 수수료, 효력에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임차권등기명령과 임차권설정등기의 차이
임차권등기명령을 먼저 알아보면, 임대차 계약이 종료가 되고 나서도 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 임대인인 집주인의 동의나 승낙 없이도 임차인이 단독으로 등기를 할 수 있도록 하는 제도로 임차인과 세입자를 보호하는 제도입니다. 임차권등기명령을 신청하게 되면 대항력이 유지되어 우선변제권인 다른 채권에 대해 내가 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 보장받을 수 있게 됩니다. 임차권등기명령은 신청기관이 등기소가 아니고 법원에서 가능합니다. 그리고 임대차계약 종료 이전에 신청할 수 있는 것이 아니라 계약의 종료 이후에 신청할 수 있습니다. 그렇다면 임차권설정등기는 무엇인지 보겠습니다. 임차권설정등기는 임대차계약이 종료되기 전에 임차인이 임대인의 동의를 받아서 등기소에 신청하는 것입니다. 즉 임차권등기명령과 임차권설정등기의 차이점은 임대인의 동의가 있느냐, 임대차계약 종료 전과 후로 구분할 수 있게 됩니다. 임차권등기명령신청은 임차인이 돈을 받지 못했을 때 법원에 신청해서 법원이 등기소에 촉탁하는 과정을 거치게 되고, 임차권설정등기는 법원을 거치지 않고 임차인이 직접 등기소에 신청하는 것입니다. 이때, 보증금을 돌려줄 의무를 가진 자의 동의가 필요하며 인감증명서를 내어야 합니다. 그 말은 임대인의 동의가 필요한 것입니다. 만약 내가 전세금을 받지 못했다면 임차권등기명령신청이 가능한데, 이때는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 또한 계약의 종료 3개월 전에 갱신거절을 통보해야 합니다.
신청조건과 방법
앞서 말씀드린 것처럼 임대차계약이 종료가 되어야 신청이 가능하며, 보증금을 받지 못하였을 때 신청이 가능합니다. 이 두 가지를 충족한다면 임차주택 소재지 관할 지방법원, 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 승인이 되면 이차인의 권리가 등기부등본상 명시가 됩니다. 그렇기 때문에 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지가 가능하고 혹시나 다른 곳으로 주소이전을 해도 추후 보증금을 반환받을 수 있게 됩니다. 또한 임차권등기명령 신청에 따른 등기과정에서 소요되는 비용도 나중에 임대인에게 청구가 가능합니다. 신청하는 방법으로는 전세계약이 만료되어 보증금 반환을 요구하였으나 보증금을 받지 못하였다는 내용증명을 발송할 수 있습니다. 이때 이름과 주민등록번호, 주소 등의 인적사항을 기재하고, 임대차계약서 사본과 등기사항증명서, 초본을 서류로 제출하면 됩니다. 신청 취지에는 기재 건물에 주택임차권등기를 명한다라는 내용을 기재하시면 됩니다. 임차권은 건물에만 하는 것으로 대지나 대지권은 작성할 필요가 없습니다. 임차권등기명령은 접수 후 2주 정도 소요되며, 이후에도 보증금 반환이 되지 않으면 임대보증금반환의 소를 신청하여 판결을 받아 경매를 신청할 수도 있습니다. 법원에 직접 방문하지 않고 대법원 전자소송 사이트로 접속하여 이용할 수 있습니다. 회원가입 후 임차권등기 검색하여 진행하시면 됩니다.
수수료와 효력
온라인으로 등기명령신청을 하면 등록면허세와 등기촉탁 수수료를 입력하는 내용이 나오게 됩니다. 등록 면허세는 위택스를 이용하신 후 납부번호를 기억해 두시는 것이 좋습니다. 그러면 추후 신청 시 등록납부번호란에 입력하시면 됩니다. 수수료는 3000원 납부하게 되며, 영수필 확인서를 출력하여 소지한 후 납부번호란에 입력하시면 됩니다. 임차권등기명령을 법원에서 인정하게 되면 새로운 곳으로 이사를 갈 수 있고, 전입신고를 해도 임차권등기명령 신청한 물건에 대해서 우선변제권, 대항력을 유지할 수 있게 됩니다. 만약 이전에 대항력과 우선변제권을 획득하지 못한 상태에서 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 임차권등기를 통해서 그 시점에 새롭게 권리를 확보할 수 있게 됩니다. 하지만 임차권등기 이전에 집주인이 대출을 받았거나 저당권을 설정하였다면 후순위로 밀리게 됩니다. 그래서 임차권등기보다 미리 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 마지막으로 임차권등기 이후에 소액임차인이 들어와 나의 보증금이 줄어드는 것을 방지하기 위해서 소액임차인의 최우선변제권을 배제할 수 있습니다. 그렇기 때문에 임차권등기가 된 집에는 절대 소액임차인이라 하더라도 들어가시면 절대 안 됩니다. 그래서 집을 구할 때는 등기사항증명서를 확인하시는 것이 꼭 중요한 요소가 됩니다.