2023년 1월 5일부터 부동산 관련 법이 변화되어 시행이 되었습니다. 아직 개정하는 절차와 단계가 남아있기는 하지만 내용을 미리 알고 있으면 도움이 될 것 같습니다. 그중 재건축 사업의 까다로운 숙제로 남은 것이 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제 그리고 마지막으로 재건축 안전진단입니다. 오늘은 재건축 안전진단에 대해 알아보고 절차와 2023년 1월 5일에 발표된 완화된 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.
재건축사업 절차
아파트 재건축 사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후되거나 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업 중의 하나를 말하기도 합니다. 재건축 사업이 어려워 지역 주민들이 공공기관의 참여를 희망하는 경우에는 요건을 갖추어서 공공기관이 사업시행자 등으로 참여하는 공공 재건축 사업의 형태로 재건축사업을 진행할 수 있습니다. 첫 번째로는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장이나 토지주택공사 등이 재건축사업의 시행자나 대행자일 경우이고 두 번째로는 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려해서 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설하거나 공급하면 가능합니다. 하지만 정비구역의 지정권자가 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대를 충족할 수 없는 경우에는 적용되지 않게 됩니다. 아파트 재건축의 절차는 기본계획을 수립하고 정비계획수립을 하게 됩니다. 이때 안전진단을 받게 됩니다. 그 후 구역을 지정하고 추진위원회를 승인을 받아 재건축조합 인가를 받게 됩니다. 다음으로 사업시행 인가를 받고 관리처분계획인가와 주택건설을 분양하고 추진위원회 승인을 받을 수 입주 조합청산 및 해산하는 절차로 마무리가 됩니다. 재건축 사업이 1~2년 만에 뚝딱하고 완료되는 사업이 아니기 때문에 처음 단계부터 마무리까지 10년에서 30년까지도 걸리게 됩니다. 그렇기 때문에 신중을 기해야 합니다.
안전진단
재건축 안전진단은 30년이 넘은 단지에 대해서 노후화의 정도를 평가하고 이를 토대로 재건축 가능 여부를 판단하는 것입니다. 안전진단에는 주택의 노후와 불량 정도 그리고 주변 여건과 구조의 안정서 여부, 보수에 필요한 비용 등을 조사하여 재건축이 가능할지 살펴보게 되는데, 재건축 안전진단은 주민의 10% 이상의 동의를 할 경우에 추친이 가능합니다. 건물 소우자가 안전진단을 요청하게 되면 관할 지역의 지자체는 현지 조사를 하게 됩니다. 현지조사는 재건축 여부가 결정하기 위해서 하고, 구조 안정성과 설비 노후도, 주거 환경 등을 평가한 다음 공공기관에 안전진단 의견을 의뢰해야 합니다. 단전진단을 진행하기로 결정된 건물은 안전진단 전문 기관에서 진단 후 A등급부터 E등급 중 하나의 등급 기준으로 유지 보수나 재건축이 필요한지 여부를 판단하게 됩니다. 안전진단을 하고 나면 6개월 정도의 기간이 필요하며, 최종 등급 점수가 정해짐에 따라 재건축 여부가 결정되게 됩니다. 안전진단 점수는 55점을 초과하게 되면 A등급에서 C등급 중 하나로 정해지고, 여기에 속하게 되면 재건축을 할 필요가 없고 건물 유지 보수 과정만 진행하게 됩니다. E등급을 받게 되면 안전진단의 점수가 30점 이하이기 때문에 재건축을 진행할 수 있게 됩니다. 등급점수가 30점에서 55점 이하일 경우 D등급을 받게 되는데, 이럴 경우 조건부로 재건축을 진행하게 됩니다. 한국건설기술연구원과 국토안전 관리원 같은 공공기관에서는 별도의 적정성 검토 과정을 거친 후에 결과에 따라 재건축의 진행 여부가 결정짓게 됩니다.
안전진단 완화(2023년 1월 5일부터 시행)
재건축 사업의 까다로웠던 안전진단 규제가 2023년 1월 5일부터 완화가 되었습니다. 도시, 주거환경 정비계획 수립 지침과 재건축 안전진단 기준을 개정하고 시행하게 되었습니다. 재건축 안전진단 중에서 구조 안전성 점수의 비중이 50%에서 30%로 낮아지게 되었고, 주차대수 등 주거환경 점검수 비중이 15%에서 30%로 높아지게 되었습니다. 또, 설비노후도 비중도 25%에서 30%로 높아집니다. 이로 인해서 주차공간이 부족이나 편의시설 부족, 내부설비시설 노후 등으로 재건축을 우너 했던 단지들의 안전진단 통과가 전보다 수월해지고 층간소음을 이유로 재건축하는 것도 가능해지게 됩니다. 앞서 재건축 판정 E등급의 점수는 30점 이하에서 45점 이하로 상향 조정되었습니다. 그렇기 때문에 조금 더 수월하게 안전진단을 받을 수 있게 되었습니다. 안전진단 완화로 2018년 3월 이후에 안전진단 완료한 단지가 전국 46개 중에서 21곳이었는데 35곳으로 늘어나게 되었습니다. 현재 안전진단을 수행 중인 단지들의 경우도 1월 5일부터 소급해서 적용이 가능합니다. 예전에 재건축 불가로 유지보수 판정을 받은 곳이 재건축 안전진단 개정안을 적용하게 되면 조건부 재건축 판정으로 받을 수 있게 됩니다. 서울에 노원구 1곳, 양천구 2곳, 영등포구 1곳이 있고, 남양주 1곳, 부천 1곳, 수원 1곳, 안산 1곳으로 경기는 4곳이 있습니다. 부산은 수영구와 부산진구 각 1곳으로 총 2곳이 있으며, 대구는 달서구, 북구, 서구 각 1곳으로 총 3곳이 있습니다. 마지막으로 경북 구미 1곳으로 총 14곳이 있습니다. 기존에 의무적으로 해야 했던 공공기관 적정성 검토인 2차 안전진단도 지방자치 단체가 필요하다 판단한 경우에만 실시하게 됩니다.