지난 2월 7일 정부에서 노후계획도시 정비 특별법과 1기 신도시 특별법에 대해 발표를 했었습니다. 1시 신도시의 경우 만들어진 후 30년이 지나면서 1기 신도시 재건축에 대해 논의는 계속적으로 정치인들에게 화두가 되고 있었습니다. 2월 7일 발표로 인해 대규모 재건축이 진행이 가능해지고 1기 신도시 지역이 재건축의 혜택을 받을 수 있을 것으로 기대가 되고 있습니다. 1기 신도시 특별법 노후계획도시 특별법에 대해 알아보고 특별정비구역의 특례 및 지원과 지정지역 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.
노후계획도시 특별법
특별법이 적용이 되는 노후계획도시는 택지개발촉진법등에 법령에 따른 내용으로 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡이상의 택지등을 말하고 있습니다. 시설물 노후도 기준인 30년이 통상적인데, 택지조성사업 완료 후 20년 이상 기준으로 설정하여 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획 수립과 대응이 가능하도록 하였습니다. 면적 기준인 100만㎡는 수도권 행정동 크기인 인구 2.5만 명과 주택 1만 호 내외로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당이 됩니다. 1기 신도시를 비롯해서 수도권 택지지구와 지방 거점 신도시 등 특별법이 적용되는 주요 노후계획도시들입니다. 택지지구를 분할하여 개발한 경우를 고려해서 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접, 연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 계획을 가지고 있습니다. 사업추진은 국토부장관이 수립하는 부분은 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인을 통해 노후계획도시 정비의 목표와 기본 방향, 기반시설 확보, 이주대책수립원칙, 도시 재창조 사업유형 등을 제시하게 됩니다. 그 후 특별정비구역 지정원칙 등을 구체화하게 됩니다. 국토부장관의 수립 후 시장, 군수의 수립과 시도지사의 승인을 받게 되는데, 내용으로는 노후계획도시를 대상으로 해당 진역 내 특별정비구역과 선도지구 지정계획 그리고 기반시설 확충과 특례적용 등 세부계획을 세우게 됩니다. 이후 주민들에게 제안을 하거나 시장, 군수의 직권으로 특별정비계획을 수립하게 됩니다. 이때 안전진단 면제나 완화, 도시 건축규제완화 등의 특례를 부여합니다. 다음으로는 통합심의로 절차를 단축하고 통합개발을 위해 필요시 특별정비구역 단일사업시행자를 지정 후 착공하게 됩니다.
특별정비구역의 특례 및 지원
특별정비구역은 도시기능 향상과 도시 재창조 그리고 이주대책 실행 등 공익적 목적을 가지고 사업이 진행되는 점을 고려해서 특례와 지원사항을 부여하게 됩니다. 첫 번째로는 재건축 안전진단 면제나 완화 부분입니다. 재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위해서 통합 개발을 유도하는 하는데, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해서 면제나 완화를 적용하게 됩니다. 재건축 사업이 힘든 이유가 안전진단 때문으로 기준을 충족하지 못해서 재건축 승인을 받지 못하는 아파트 단지들이 많았습니다. 특별정비예정구역으로 지정된다면 기존보다 완화된 재건축 안전진단 기준이 적용된다고 합니다. 또한 대규모 기반시설 확충이 필요한 경우 자족기능의 향상이 필요한 경우 등 사업 공공성이 확보되는 경우라면 재건축 안전진단이 면제될 수 있습니다. 두 번째로 용적률 상향, 용도지역 변경 등의 규제 완화입니다. 시행령 규정을 통해서 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 종상향하고 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 합니다. 이 경우 용적률이 300%까지 높아지고 역세권 등 일부지역은 최대 500%를 적용해서 고층 건물을 지을 수 있게 됩니다. 리모델링 또한 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려해서 현행보다 15% 이내 세대수를 증가할 수 있도록 허용합니다. 빠른 재건축의 추진을 위해서 절차를 간소화하는 방향도 발표했습니다. 특별정비구역에서 진행되는 재건축 사업은 통합심의 절차를 적용해서 보다 빠르고 효율적으로 재건축 사업을 진행시킬 예정이라고 합니다. 하나의 사업시행자가 사업을 추진하게 됩니다. 그러나 만약에 다수의 사업자가 사업을 진행할 경우 총괄관리사업자 제도를 도입하여 빠르게 재건축이 진행될 수 있도록 기반을 마련할 예정이라고 합니다. 마지막으로 이주대책으로 기존에 살고 있는 사람들을 이주하는 것을 사업시행사가 전적으로 진행했으나 이번 노후계획도시정비 특별법에 따르면 앞으로는 지자체 및 정부가 지원하는 형태로 바뀐다고 합니다.
특별정비구역의 지정
특별정비구역의 지정은 시장, 군수 등 지정권자가 기본계획에 따라서 도시를 재창조하기 위해서 사업이 이루어지는 구역으로 노후계획도시특별정비구역을 지정할 수 있습니다. 대규모 블록 단위로 통합정비, 역세권 복합, 고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충이나 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위해 다양한 사업이 추진되는 구역을 말하게 됩니다. 구역은 주민이 지정 제안하거나 지정권자의 직권으로 지방위원회 심의와 시, 도지사 협의를 거쳐서 지정, 고시하게 됩니다. 특별정비구역 지정 시 해당 구역에 대한 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립하여야 합니다. 이후 특별정비구역으로 지정이 되면 용적률과 건폐율 등 도시 건축 규제와 안전진단규제 등이 완화 적용되어서 특별법에서 정하는 각종 지원과 특례사항을 부여하게 됩니다. 원칙적으로는 시장, 군수 등 지정권자가 특별정비구역 지정과 계획 수립등을 주도하게 되는데, 국가에서도 관계 지원 체계를 마련하여 구역지정과 계획 수립, 인, 허가 절차 등을 적극적으로 지원할 계획을 가지고 있습니다. 또한 2022년 10월에 국토부장관과 지자체장들의 간단회를 통해서 선도지구는 주민참여와 시급성, 주변지역 파급효과 등을 고려해서 우선적으로 특별정비계획을 수립할 예정인 지역을 대상으로 시장과 군수가 지정하고, 선도지구는 정부나 지자체가 우선적으로 예산과 행정지원을 할 수 있도록 마련했습니다.